Todo Cristal All Glass®: sistema flexible de cerramientos de cristal sin perfiles

Consultas Legales

Por la novedad y las características de nuestros sistemas de cristal sin perfiles, no existe una legislación específica que se les pueda aplicar, más allá de la general contenida en Ley de Propiedad Horizontal, Código Civil, Estatutos de las Comunidades y Ordenanzas municipales que correspondan. Dependiendo, en cada caso, de la interpretación que se haga de las mismas, así como de la conflictividad o falta de previsión en unas Comunidades u otras, se podría establecer, por analogía, la normativa correspondiente a un toldo, por ejemplo.

En cualquier caso, hay que reseñar que los sistemas Todoscristal® constituyen elementos no fijos que no necesitan obra para su instalación, que se pueden recoger y retirar, sin que, a priori, alteren fachada o elemento común alguno, ni necesiten obra alguna.

Pasamos a resumir algunas preguntas que han surgido al respecto de los mismos, recomendando siempre la previa consulta con su Comunidad de Vecinos:

• ¿Para cerrar una terraza a nivel (no ático), con su sistema de cristales sin perfil, se requiere las mismas autorizaciones que un cierre de los convencionales, es decir, es necesario que lo apruebe la unanimidad de la junta de vecinos, o esto se puede considerar como un cierre de toldos, que la mayoría de mis vecinos ya tiene instalados? El problema es que hay 2 ó 3 personas que se oponen a realizar un cierre de terrazas.

En este caso, lo mejor sería hablar con el Presidente de tu Comunidad, así como ver lo estipulado en vuestros estatutos, sobre todo, en el tema de la exigencia de unanimidad.

En principio, no podría considerarse como un cerramiento convencional, si no, más bien como un toldo o elemento afín. Si la mayoría de tus vecinos tienen toldos instalados no veo por qué se querrían oponer a que pongas este tipo de cerramiento. Lo ideal sería contar con el apoyo de todos pero, dependiendo de lo que se establezca en vuestros estatutos, podrías soslayar esa necesidad de unanimidad.

Quizá hasta pueda tratarse de un pequeño problema de qué o cómo son estos cerramientos. En muchas ocasiones ha pasado que, las personas que se oponían a ellos, no sabían qué eran y, después de hacerlo, y ver que, realmente, no se altera, ni se cambia nada - pues sólo se ve cristal- y que, de hecho, puede suponer una mejora para las viviendas y aumento del valor de las mimas, o del edificio; han llegado a cambiar de parecer.

• La ley de propiedad horizontal dice que es necesaria la unanimidad de los vecinos de la Comunidad para el cerramiento de una terraza. Esto quiere decir que será prácticamente imposible realizar dicho cerramiento en ningún edificio. ¿Creen que en un edificio todos los vecinos van a estar de acuerdo? A nivel individual, si la comunidad no quiere, ¿será legal el cerramiento? Hay muchas comunidades que por diversas circunstancias niegan esta posibilidad. Una vez cerrado se entiende que la superficie útil aumenta, ¿se podrá tirar el tabicón para ampliar la habitación y ganar espacio?

Nosotros no encontramos el punto de la Ley donde dice que se exigirá unanimidad para lograr el cerramiento.
La ley de propiedad horizontal sólo exige unanimidad para cambiar los estatutos. El cerramiento de fachadas es un elemento común, como por ejemplo, la instalación del ascensor. Se vota por mayoría simple y quien no está de acuerdo, no paga los costes que sean generales, en el caso de que los hubiera.

Como dice la ley en su preámbulo: “Se considera así hoy en día que la regla de la unanimidad es en exceso rigurosa, en cuanto obstaculiza la realización de determinadas actuaciones que son convenientes para la comunidad de propietarios e incluso, por razones medioambientales o de otra índole, para el resto de la colectividad. Se ha considerado así conveniente flexibilizar el régimen de mayoría para el establecimiento de determinados servicios (porterías, ascensores, supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalía, servicios de telecomunicación, aprovechamiento de la energía solar…, etc.).

*Artículo 17*

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.

Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 , no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.

2ª. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998 , de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

En principio, es la Comunidad la que tiene que establecer su idoneidad, así como los criterios sobre cómo deben ser los cerramientos, para unificar la estética del edificio, para evitar futuras discrepancias y problemas que tendrían que resolverse ante un juzgado. Después, será decisión de cada vecino si quiere cerrar su terraza, hacerlos dentro de unos años o nunca.

Finalmente, en cuanto a tirar el tabicón, habría que analizar dicha acción con detalle para ver qué consideración tendría y seguir el procedimiento oportuno que pasará por solicitar licencia al Ayuntamiento para realizar la obra.



• Vivo en un inmueble y deseo colocar un toldo. ¿Existe alguna legislación específica?

No existe realmente legislación concreta para los inmuebles, ya sea en la ciudad o en el campo. Sólo tiene que consultar con su Comunidad si se ha elegido une referencia de lona específica para la residencia.
Si vive en un casco antiguo, deberá solicitar previamente la información necesaria a la entidad responsable de los Monumentos Históricos para confirmar su derecho a colocar el toldo que usted desee.

• Preguntas genéricas sobre acristalamientos, cerramientos u otro tipo de reformas:

El cerramiento de una terraza supone la modificación de la fachada y, por consiguiente, del aspecto externo del edificio. Por eso es necesario el permiso de toda la comunidad, que se obtendrá mediante un acuerdo unánime de la junta de propietarios, sin que sea vinculante para la comunidad que el Ayuntamiento haya concedido el permiso de obras.

Si a pesar de no disponer del permiso de la comunidad el vecino cierra la terraza, el presidente le requerirá fehacientemente, concediéndole un plazo para que devuelva a su estado original la terraza; si el vecino se negara, o en el plazo no hubiera realizado las obras, la comunidad de vecinos podrá denunciarlo judicialmente.

Lo anteriormente expuesto queda matizado si, en la misma comunidad de propietarios ya existen otras terrazas y la comunidad no se opuso a tales cerramientos. En este caso, no se podrían oponer a uno nuevo, siempre y cuando tuviera características similares, ya que tal oposición contravendría el principio de igualdad.

Hay tras casos también que revisten interés:

Cerramiento / acristalamiento de la terraza con anterioridad a la existencia de la comunidad.
Esta obra supone un derecho adquirido y la Comunidad deberá respetarlo.

Alteraciones previas y consecuencias para otros vecinos.
Los Tribunales han establecido si otros vecinos han alterado previamente la fachada colocando cerramientos o acristalamientos de sus terrazas (con o sin consentimiento de la Comunidad de Propietarios), no se consideraría "alteración de fachada" el que un vecino coloque un nuevo cerramiento de terraza.

Antigüedad y plazos.
Los Tribunales han dictado que una Comunidad de Propietarios no podrá exigir a un vecino que retire su cerramiento, cuando durante varios años no haya ejercitado ninguna acción contra él, ya que supone una aceptación tácita del hecho.



• He leído que existen sentencias de tribunales en las que se ha establecido que si otro vecino ha alterado previamente la fachada, colocando estos cerramientos, no se consideraría alteración si un vecino realiza otro.
  En mi caso he adquirido un bajo con jardín, en la comunidad hay un ático, con una ampliación realizada con un cerramiento de aluminio desmontable, además de en otra terraza de su propiedad tiene un techo bastante grande de madera, y ha elevado la altura de su valla. Otros vecinos tienen pérgolas, toldos etc...
  Yo voy a realizar un acristalamiento, con una estructura metálica completamente desmontable, con el mismo color del aluminio de las demás ventanas. ¿Podría aplicar dichas sentencias del tribunal supremo como argumento ante la comunidad? ¿me podrían indicar que sentencias son?

En contestación a su consulta, le informamos que la regla general, en materia de propiedad horizontal, es la prohibición de alterar el resto del inmueble, con la rotunda prohibición de toda modificación y cambio en los elementos comunes , por entender que las modificaciones afectan al título constitutivo y que, por tanto, deben tales actuaciones someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. (Art. 7 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Las modificaciones que la LPH permite efectuar al propietario de cada piso o local, dentro de sus límites perimetrales, así como su división material para formar otros más reducidos e independientes u otros más amplios por agregación de otros colindantes, requieren del cumplimiento de los procedimientos establecidos (dar cuenta previamente de las obras a quien representa a la comunidad o, en su caso, obtener y recabar la aprobación de la Junta de Propietarios) y que las obras no signifiquen alteración de la estructura del edificio o las cosas comunes.

La jurisprudencia ha evolucionado reinterpretando las normas aplicables conforme a la realidad social a que hace referencia el art. 3 del Código Civil, en el sentido de abandonar posturas maniqueistas en relación tanto al concepto de alteración sustancial de la configuración de los espacios, donde conviven elementos comunes con privativos, como en relación a la exigencia de consentimiento expreso de la Comunidad de Propietarios, avanzando para ello desde la constatación de situaciones previas, aparentemente queridas por la Comunidad, en tanto no dispuestas por las vías oportunas, que desmerecen la voluntad de inalteración y cuestiona los principios de la buena fe, equidad e interdicción del abuso del derecho regulados en el Art. 3 y 7 del Código Civil.

Nos referimos tanto a los supuestos de aceptación por la Comunidad de situaciones de hecho, que implican un uso continuado y público (SAP Guadalajara 8 Marzo 2002 y STS 28 Abril 1992) sin reacción más o menos mediata; como a los supuestos de alteraciones sobre elementos arquitectónicos comunes previamente transformados así como a los supuestos, de ordinario concurrentes con aquellos de aquiescencia tácita de modificaciones del Titulo Constitutivo ( STS 31 Octubre 1990 y 5 Marzo 1998)

• Me gustaría informarme sobre el cerramiento de la terraza de un ático. Tengo el consentimiento firmado de mi Comunidad de Vecinos y ya existen tanto pérgolas, como otros cerramientos, siguiendo el mismo color de aluminio y todo. ¿Tendré algún problema con el Ayuntamiento?, ¿Pueden llegar a hacerme quitar el cerramiento, una vez realizado?

En cuanto a la consulta planteada, si ya se dispone del consentimiento y autorización por parte de la Junta General de Propietarios, es necesario -y conveniente además-, el cumplimiento de otro requisito consistente en que, efectivamente, se solicite y obtenga licencia municipal. Ello dependerá de cumplimiento de la normativa urbanística del municipio donde se sitúe el inmueble.
Es necesario, pues, contar con las dos autorizaciones mencionadas: la de la Comunidad de Propietarios y la municipal. Si no se obtuviese licencia municipal y le denunciase algún vecino o particular, cabría la posibilidad de que, en el correspondiente expediente administrativo que se instruyese al efecto, se acordase la demolición del cerramiento realizado. Todo ello dependerá también del número de años que lleve instalado pues, en general, las infracciones urbanísticas suelen prescribir a los cuatro años.

• Ayer fui a la primera junta de propietarios de mi edificio, y se planteó la posibilidad de poner cerramientos a las terrazas o balcones. En los Bajos, las ventanas de las habitaciones cuentan ya con cerramientos, que fueron diseñados por el arquitecto del edificio, quien también ha enviado un modelo de cerramiento para los balcones de la propiedad, iguales a los de las ventanas de los dormitorios. Mi pregunta es la siguiente: ¿si el edificio ya tiene un modelo de cerramiento, se permitiría poner otro diferente?

La aprobación de un modelo de cerramiento en una de las primeras juntas, por lo general tiene por objeto que todo el Edificio, en su conjunto, guarde uniformidad. En estos casos, en los que ya existe un modelo previo de cerramiento predeterminado, no impide que pueda aprobarse por la Junta de Propietarios un modelo diferente.

• Vivo desde hace muchos años en un último piso de mi propiedad, con terraza cerrada que puso la anterior dueña sin consentimiento de la comunidad. De vez en cuando algún vecino me ha dicho que es ilegal y que me iba a denunciar. Por ahora, no ha sido así.
  
  Hay un trozo de la terraza que no está acristalado creando un pasillo abierto, cerca de la barandilla, por donde está el sumidero de la misma.
  La vecina de abajo tuvo goteras y yo he pagado hasta ahora todas las goteras ocasionadas por la parte exterior de mi terraza que queda sin acristalar (cambio de sumidero, impermeabilización de pasillo de suelo por filtraciones etc...).
  Mi pregunta es: ¿Quién tiene que pagar las averías por goteras de la terraza, la comunidad o yo?
  Yo lo hago de buena fe, ya que está acristalada y me da miedo que me denuncien. ¿Cuánto tiempo tiene que pasar para que no me puedan decir que quite el acristalamiento? ¿Puedo, una vez que haya pasado el tiempo para que sea un hecho “consumado”, arreglar/cambiar mi acristalamiento por otro? ¿Es posible que en los estatutos esté obligado a pagar averías de terraza (no los conozco, la verdad)?
  Dado que la anterior dueña puso el acristalamiento, ¿me podrían denunciar a mí?

Para poder contestar la pregunta respecto a la incumbencia de los gastos de reparación de la terraza, habrá que examinar la escritura de constitución, por si se estableciera alguna normativa particular al respecto.
Sin perjuicio de lo anterior y con respecto aquellas terrazas de uso privativo, existen pronunciamientos judiciales en los que, dada la escasa entidad de la reparación, obligan a su reparación/mantenimiento a quien hace uso de la misma.
Si, por el contrario, la reparación es de cierta entidad; es decir, de carácter estructural, dicha reparación tendría que acometerla la Comunidad.

En cuanto a la segunda pregunta, relativa al tiempo que debe transcurrir para que no le denuncien, no existe plazo concreto y determinado, ya que todo dependerá de las circunstancias concurrentes. No obstante, lo que si le interesa -y mucho- es que transcurra el mayor tiempo posible, ya que existe una doctrina jurisprudencial según la cual “la Comunidad podría incurrir en un abuso de derecho en el ejercicio de la acción, si transcurriese un dilatado plazo, sin que hubiera (la Comunidad) previamente formulado objeción alguna.

Tendrá que revisar el contenido de las actas de los últimos años, por si existieran reclamaciones en cuento a la terraza que Vd. Desconociera, por no haber sido el titular.

Por último, creo que le sería de gran utilidad disponer (si puede) de un acta notarial con las manifestaciones, por parte del anterior propietario que le vendió el piso, en el que se indique y manifieste la antigüedad de la construcción.
La Comunidad puede ejercitar la acción contra quien considere conveniente, ya que por el mero hecho de haber adquirido Vd. la vivienda, podría decirse que ha habido algún tipo de subrogación, por su parte, con respecto la anterior titular.